Главная | Жилищные вопросы | Предварительный договор об отчуждении недвижимого имущества

Сам себе адвокат

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество 1. Понятие недвижимого имущества По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон. По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно. В законодательстве нашей страны долгое время отсутствовало понятие недвижимости. Практически до х годов на праве собственности из всех видов недвижимого имущества, давно известных за рубежом, российским гражданам принадлежали только жилые дома.

В настоящее время с развитием многообразия форм собственности ситуация кардинально изменилась, сейчас сделки с недвижимым имуществом являются самым распространенным и традиционным видом нотариальных действий. Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института — института недвижимости.

В соответствии со ст. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Как видно, в ст. Следует иметь в виду, что к недвижимому имуществу относятся все разновидности перечисленных объектов. Так, любые здания, как жилые, так и нежилые, относятся к недвижимому имуществу, при этом не имеет значения целевое и хозяйственное назначение нежилых зданий.

При этом к недвижимому имуществу относятся не только сами здания, но и части зданий квартиры и комнаты в жилых домах, помещения в нежилых зданиях и др. В частности, нельзя отнести к недвижимому имуществу такие сооружения, как металлические гаражи, сборно-разборные киоски и павильоны и т. Недвижимостью являются имущественные комплексы, а также перечисленные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов.

Каталог объектов

К недвижимости согласно ст. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. Из упомянутых объектов недвижимого имущества в нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме.

Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество Появившийся в законодательстве институт недвижимости потребовал принципиально новых форм регулирования со стороны государства, одной из которых явилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

род предварительный договор об отчуждении недвижимого имущества менее

Она производится на всей территории РФ по установленной Федеральным законом от 21 июля г. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Права на недвижимое имущество, существовавшие до момента вступления в силу указанного Закона, являются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их правообладателей.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Удивительно, но факт! Договор об отчуждении недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, может быть удостоверен без согласия второго супруга также в случае, когда место жительства последнего неизвестно.

В свою очередь, в условиях действия нового ГК, вышеназванного Закона о регистрации недвижимости, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к оформлению сделок с недвижимым имуществом, в частности к содержанию их, стали предъявляться значительно более высокие требования, чем раньше. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение обременение прав на недвижимое имущество, представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать всю информацию, необходимую для оформления прав на объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав.

В связи с этим тексты договоров об отчуждении недвижимости становятся все более объемными и обстоятельными, в них отражаются условия и факты, которые ранее никогда не включались в текст сделок. Все сведения, которые должны содержаться в договоре об отчуждении недвижимого имущества, можно условно разделить на общие которые должны содержаться в тексте любого договора, объектом которого является недвижимое имущество и специальные характерные для конкретного вида сделок с учетом индивидуальных требований участников сделки.

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр прав должен вноситься ряд необходимых сведений, которые следует отражать и в нотариальных документах, представляемых на государственную регистрацию. Сведения об участниках сделки правообладателях В случае, если участниками сделки владельцами права являются физические лица, в тексте сделки должны быть указаны полностью, без сокращений их фамилия, имя, отчество, дата рождения, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания, реквизиты документов, удостоверяющих их личность.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Если сделка совершается представителями физических лиц, в тексте ее также должны быть названы основания представительства и сделана ссылка на соответствующие документы, подтверждающие полномочия представителей. Полномочия физических лиц при совершении сделок с недвижимостью могут быть основаны на доверенности либо указании закона родители, усыновители, опекуны, попечители. В отношении юридических лиц в договоре отчуждения недвижимого имущества следует отразить сведения об их правоспособности общей, а при необходимости — и специальной , а также о полномочиях представителей юридического лица.

Полномочия юридических лиц могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. В договорах указывается полное, без сокращений наименование юридического лица, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения, а также полномочия представителей юридического лица.

Описание объекта недвижимости В тексте документа, представляемого на регистрацию, должно содержаться краткое описание объекта недвижимости. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимое имущество разграничивается на три вида: Если у объекта существует конкретное наименование, оно также должно быть указано в тексте документа например, Театр оперы и балета, магазин, жилой дом, квартира, комната в квартире, гараж и т.

Кадастровый или условный номер объекта недвижимости. Кадастровый номер — это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается при его кадастровом и техническом учете инвентаризации и сохраняется, пока данный объект существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.

Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. В тексте представленного на регистрацию документа должны быть указаны соответствующие номера объекта недвижимого имущества. Если объект недвижимости образован в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов, либо возникли иные причины, приведшие к изменению кадастрового номера, указываются кадастровые номера предшествовавших объектов.

В качестве адреса объекта недвижимости указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа. Площадь объекта указывается по документам либо фактическая по кадастровому плану для зданий, сооружений и их частей — по внутреннему обмеру.

В документе, представленном на регистрацию, должно быть указано основное назначение объекта недвижимости, например жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т. В договорах отчуждения земельных участков обязательно указывается целевое назначение участка и категория земель, на которых он расположен.

В качестве иной необходимой информации в тексте документов должны быть указаны инвентарный номер, литер и этажность подземная этажность для зданий и сооружений, этаж номер этажа или этажей, на которых расположено нежилое помещение или квартира. Сведения о праве собственности и об иных вещных правах В тексте договора об отчуждении недвижимого имущества должны содержаться записи о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах со ссылкой на эти документы наименование документа, когда и кем выдан либо удостоверен документ, а также когда и где он зарегистрирован.

В тексте сделки должен быть назван вид права право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления и сервитуты. Если объект недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в документе указываются соответствующие размеры долей. При характеристике объекта недвижимости в тексте сделки должен быть указан документ, в котором содержится данная информация.

Сведения об ограничениях обременениях права собственности и других прав на недвижимое имущество В тексте представленного на регистрацию документа должны содержаться сведения об имеющихся ограничениях обременениях объекта недвижимости сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде и др. При этом должно быть указано содержание ограничения, срок его действия, названо лицо, в пользу которого ограничиваются права.

нуждались предварительный договор об отчуждении недвижимого имущества они

При ипотеке должна быть указана дата ее возникновения, срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумма этого обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы. При записи о сервитуте указывается объект и условия сервитута, дата его начала и окончания либо его продолжительность , сведения о физическом или юридическом лице или объекте, для которого установлено право ограниченного пользования, либо указание того, что сервитут является публичным.

В необходимых случаях в документе, представляемом на регистрацию, должны быть указаны соответствующие условия сделки, при выполнении которых право может возникнуть или прекратиться. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества 1.

Определение предмета в договоре об отчуждении недвижимости В договоре об отчуждении жилых домов, иных зданий, строений и сооружений должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Требования к правоустанавливающим документам При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре. В настоящее время не существует и не может существовать какого-либо даже приблизительного перечня документов, которые могут быть приняты в качестве правоустанавливающих.

Гражданские права, в том числе и право собственности, могут вытекать из любых договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Так, помимо традиционных правоустанавливающих либо правоподтверждающих документов, каковыми являются договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве собственности и свидетельства о праве на наследство и ряд других, правоустанавливающими документами на недвижимое имущество могут являться достаточно редкие документы, например: Удостоверение договора об отчуждении недвижимого имущества без правоустанавливающего документа недопустимо.

Помимо правоустанавливающих документов для оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной регистрации объекта недвижимости, выданные учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации в ряде случаев может подлежать только переход прав на недвижимое имущество, в иных же определенных законом случаях регистрации подлежит как сделка, так и переход права на недвижимое имущество.

Так, необходимость государственной регистрации сделки и права возникает в случае оформления следующих видов сделок: В названных случаях на правоустанавливающем документе учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть проставлен штамп регистрации соответствующей сделки, а также выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при которых требуется регистрация как самой сделки, так и возникающего на основании ее перехода права. В ряде случаев государственной регистрации подлежит только право с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Подобный порядок регистрации распространяется на все вещные права, названные в ст. К таким случаям возможно отнести: Помимо правоустанавливающих документов и документов о государственной регистрации на отчуждаемое недвижимое имущество при нотариальном удостоверении договоров истребуется справка бюро технической инвентаризации о технической характеристике отчуждаемого недвижимого имущества.

Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов Договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, удостоверяется при наличии согласия супруга продавца недвижимого имущества на продажу мену этого имущества. В соответствии с п. Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной.

В текст договора возможно включить указание о том, когда и кем нотариально удостоверено такое согласие. Текст согласия может быть различным. Супруг продавца может выразить согласие на продажу недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью, на условиях и за цену по усмотрению самого супруга-продавца. Вместе с тем согласие на продажу совместно нажитого имущества может быть дано супругом продавца и на более конкретных условиях.

Например, супруг может установить минимальную цену, за которую возможно продать имущество, и порядок получения денежной суммы, установленной в качестве цены к примеру, единовременная ее уплата до подписания договора и недопустимость рассрочки платежей , может указать персонального покупателя, предложить свои требования к оформлению передачи отчуждаемого имущества и т. В подобных случаях нотариус должен проверить исполнение названных супругом продавца условий совершения сделки.

Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст. Статья 36 СК добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации.

Приватизация жилья — это своего рода дар государства гражданину, поэтому право общей совместной собственности у супругов при приватизации жилого помещения одним из них возникать не может, и на отчуждение жилых помещений, приватизированных в собственность одного из супругов, согласие второго супруга не требуется. Исключением из этого правила является только отчуждение жилых помещений, хотя и полученных в собственность одного из супругов в результате приватизации, но по возмездному договору.

Как известно, на начальном этапе приватизации не все жилье передавалось гражданам, проживающим в нем, бесплатно.


Читайте также:

  • Какой срок подачи заявления о разделе имущества после развода
  • Узнать номер омс по фамилии онлайн бесплатно
  • Дисциплинарных взысканий для отдельных категорий работников
  • В банках перестали давать ипотеку
  • Как сделать ребенку регистрацию в спб